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Achat d'une propriété en Allemagne - Checklist

Vous souhaitez acquérir une propriété (maison, appartement, terrain, ...) en Allemagne mais êtes incertain(e) quant au déroulement du processus?


Cet article vous donne un aperçu des étapes afin de vous guider dans votre démarche.


1- Visiter le bien


Pendant la visite, il vous faudra être attentif à l'atmosphère, à la disposition des pièces, aux aménagements, mais aussi aux éventuels dégâts. Portez une attention particulière à la cave, au toit, aux systèmes de chauffage et d'eau potable, aux fenêtres et aux portes, ainsi qu'à la façade. Il est préférable de se faire accompagner par un expert, par exemple un géomètre.


2- Vérifier le registre foncier


En cas d'intérêt réel pour le bien visité, il est opportun de demander un extrait du registre foncier auprès du bureau de cadastre de la municipalité. Y sont notamment inscrits les hypothèques, les droits de construction héréditaires, les droits de passage ainsi que les charges immobilières.


Cette démarche permet d'éviter les mauvaises surprises par la suite.


3- Se mettre d'accord sur le prix


L'étape suivante consiste à négocier le prix d'achat avec le vendeur. Pensez au prix maximum que vous êtes prêt à mettre. Si la propriété est ancienne, des mesures de modernisation seront probablement à prévoir. Il est important de discuter ouvertement des coûts pendant la négociation.

Important à savoir : si vous rédigez directement un avant-contrat privé avec le vendeur pour l'achat d'une maison, le vendeur n'est pas engagé pour autant. En effet, tout contrat préliminaire, comme le contrat d'achat, doit être impérativement authentifié par le notaire. L'avant-contrat notarié oblige notamment les parties à conclure le contrat principal, faute de quoi, la partie ne donnant pas suite sera redevable de dommages et intérêts.

Le saviez-vous ? La plupart des agents immobiliers proposent la possibilité de réserver la propriété pendant un certain temps. Cela permet notamment de clarifier le financement si besoin. La réservation n'est cependant pas gratuite et il vous faudra verser environ 10% de la commission de l'agent immobilier à titre de dépôt (variable).


4- Finaliser le financement


Au mieux, vous avez déjà pensé au financement de votre propriété à l'étape 1 et préparé un plan de financement en fonction de vos revenus et de vos dépenses. C'est au plus tard à ce stade qu'il vous faut effectuer les démarches. Maintenant que vous connaissez le prix d'achat concret, ajoutez les frais accessoires (frais d'agent, frais de notaire, travaux etc.) et déduisez le montant que vous pouvez apporter en fonds propres. Cela vous donnera une idée exacte du montant à emprunter.


N'hésitez pas à contacter plusieurs banques et à revoir plusieurs offres (minimum trois) afin de trouver le financement optimal. Outre le taux d'intérêts, portez notamment attention aux modalités de remboursement, à la possibilité donnée à la banque ou non de revoir le taux d'intérêts pendant le prêt ou à la possibilité de rembourser de manière anticipée. N'hésitez pas à vous faire assister par un conseiller juridique à ce stade.

5- Etablir le contrat d'achat


Lorsque vous achetez un bien immobilier, le contrat d'achat doit toujours être notarié.


Le vendeur ou l'agent immobilier transmet toutes les informations pertinentes sur le bien et les dispositions prises au notaire, qui établit ensuite un projet de contrat d'achat - l'avant-contrat - et le remet aux deux parties pour examen lors d'un rendez-vous ou par voie électronique. Il est important de bien revoir ce contrat et, au besoin, de le faire examiner par un avocat!


6- Signer le contrat d'achat chez le notaire


La procédure de rendez-vous chez le notaire pour l'achat d'une maison ou d'un appartement est toujours la même : toutes les parties (vendeur(s) et acheteur(s)) et le notaire sont présents. Chaque personne présente reçoit une copie du contrat, que le notaire lit ensuite à haute voix. Les dernières questions peuvent maintenant être posées et d'autres points peuvent éventuellement être ajoutés à la main. L'acheteur et le vendeur signent ensuite l'acte. Cela permet de sceller la vente et oblige à payer le prix d'achat.


Dois-je apporter l'engagement de financement de la banque lors du rendez-vous chez le notaire ? Non, même si certains courtiers et vendeurs insistent, vous n'y êtes pas obligé. Néanmoins, il est préférable d'avoir clarifié le financement avant le rendez-vous pour signature: une fois le contrat signé, vous êtes définitivement engagé!


7- Pré-enregistrement de l'acte de cession

Le notaire fait ensuite pré-inscrire au registre foncier l'acte de cession, ce qui vous garantit le transfert de propriété en tant qu'acheteur. Cela signifie également que le vendeur, par exemple, ne peut plus faire inscrire de nouvelles charges sur la propriété.


8- Payer le prix d'achat et les frais accessoires


Vous recevrez la demande de paiement du prix d'achat de la part du notaire après avoir signé le contrat d'achat. Rendez-vous à votre banque avec ces documents afin de demander le paiement du prêt (généralement transféré directement au vendeur). La banque est inscrite en tant que créancière au registre foncier à titre de garantie.

9- Inscription définitive au registre foncier et remise des clés


Une fois que le notaire a reçu la confirmation du paiement du prix d'achat et qu'il a organisé l'inscription définitive au registre foncier, la propriété est officiellement à vous. Vous recevrez les clés de l'agent immobilier et/ou du vendeur. Après achat, vous devez examiner une dernière fois le bien immobilier lors de la remise des clés. Vérifiez notamment que:


  • En tant qu'acheteur, vous avez reçu les explications concernant les équipements de la maison, par exemple concernant le chauffage.

  • Vous avez reçu les factures pour lesquelles la garantie est toujours valable.

  • Tous les relevés de compteurs sont notés et approuvés par les deux parties au contrat.

  • La propriété est dans l'état convenu.

Conseil final: le temps nécessaire entre la première visite et la remise des clés varie d'un cas à l'autre. Tout dépend de l'empressement de chacune des parties, mais comptez de 4 semaines à 4 mois.


N'hésitez pas à me contacter pour plus d'informations.


Eve Leclercq

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